Hvað er eðlilegt leiguverð á íbúðarhúsnæði?

Umræða um íbúðarleigumarkaðinn og okurleigu kemur alltaf upp reglulega án þess að skilgreint sé hvað sé eðlilegt leiguverð. Ég reyndi mikið á sínum tíma að beita mér fyrir því að komið yrði á fót hlutlausum hóp til finna út hvað væri eðlilegt leiguverð miðaða við verðmæti og stærðar íbúðar. Þá er ég að tala um leigu einstaklinga sem hafa íbúð aflögu og vilja vera með sparnaðinn sinn í mörgum sparnaðarleiðum eða af öðrum ástæðum.
Ég er að tala um hinn frjálsa leigumarkað ekki hinn óhagnaðardrifna leigumarkað sem er niðurgreiddur af skattgreiðendum.

Hvers vegna umræðan um „okurleigu“ er á villigötum?
Umræðan þarf að færast úr tilfinningum yfir í tölur.Í opinberri umræðu um leigumarkaðinn er gjarnan talað um „okurleigu“ og leigusala sem siðferðislega vafasaman og illa innrættan hóp. Það sem hins vegar vantar inn í umræðuna er einföld spurning.

Hvað er eðlilegt leiguverð miðað við kostnað, áhættu og hóflega ávöxtunarkröfu eiganda?
Ef við ætlum að ræða leigumarkaðinn af alvöru, þá verðum við að byrja á tölulegum staðreyndum.
Það verður að koma með rauntölur sem við teljum eðlilega leigu og síðan skilgreiningu á því hvað er okurleiga.

Hvað kostar að eiga íbúð sem er leigð út?
Tökum dæmi sem margir þekkja. 3ja herbergja íbúð sem kostar 80 milljónir króna.
Eigandi sem leggur slíka fjárhæð í fasteign tekur á sig:

• fjárbindingu til langs tíma
• markaðsáhættu
• viðhaldsskyldu
• tímabil án leigjanda
• skattlagningu á leigutekjur

Ef eigandi setur sér hóflega ávöxtunarkröfu t.d. 3% raunávöxtun á fjármunina sem liggja í íbúðinni, þá þarf hann að fá 2.400.000 kr. á ári eða 200.000 kr. á mánuði. Þetta þarf að vera hrein ávöxtun umfram verðbólgu og eftir skatt. Við gefum okkur það að fasteignaverðið fylgi verðbólgu þannig að þar er verðtryggingin á fjármunina í hækkuðu fasteignaverði.  

Rekstrarkostnaður sem gleymist í umræðunni
Leiga er ekki „hreinar“ tekjur.
Eigandi þarf að standa undir:

• viðhaldi (algengt viðmið 2% af verðmæti á ári)
• tryggingum
• fasteignagjöldum
• rekstur sameignar
• endurnýjun tækja og innréttinga vegna skemmda
• umsýslu
• áhættu vegna leigulausra mánaða

Raunhæft mat á þessum kostnaði er 150–200 þúsund krónur á mánuði.

Skattbreyting sem hækkar eðlilegt leiguverð

Í dag er 50% af leigunni skattlagður með fjármagnstekjuskatti.
Um áramót á hlutfallið að hækka í 75%.

Ef fjármagnstekjuskattur er t.d. 22%, þá þýðir þetta:

• Núna: 11% af heildarleigu fer í skatt
• Eftir breytingu: 16,5% af heildarleigu fer í skatt

Þetta er um 33 prósent hækkun á skattlagningu leigutekna sem eigandi verður að hækka leiguna, ætli hann að  hafa sömu tekjur af eigninni. Það er ekki hægt að ætlast til að eigandinn taki á sig auknar álögur ríkisins.

Hvað þarf leigan að vera há til að eigandi fái 3% raunávöxtun?

Niðurstöður:

Kjarni málsins:

• Skattbreytingin ein og sér hækkar eðlilegt leiguverð um 38 til 66 þúsund krónur á mánuði.
• Eigandinn fær ekkert meira í vasann, hækkunin fer öll í skatt.
• Ef leiguverð er lægra en þessar tölur, þá er eigandi í raun að niðurgreiða húsaeiguna með því að sætta sig við lægri ávöxtun en hann fengi annars staðar.

Ef lán hvílir á eigninni er leigan ekki að standa undir afborgunum og rekstri:
60.000.000 kr. verðtryggt lán er með afborganir upp á 323.844 kr. á mánuði.
60.000.000 kr. óverðverðtryggt lán er með afborganir upp á 445.472 kr. á mánuði.
40.000.000 kr. verðtryggt lán er með afborganir upp á 205.422 kr. á mánuði.
40.000.000 kr. óverðverðtryggt lán er með afborganir upp á 285.786 kr. á mánuði.

Hvað þýðir þetta fyrir leigumarkaðinn?

Þetta er ekki spurning um siðferði.
Þetta er einfaldlega spurning um hagfræði.
Ef samfélagið vill lægra leiguverð, þá þarf að:

• lækka eða afnema skatta á leigutekjum
• koma af stað vitrænum verkefnum til að auka framboð af byggingarlóðum
• niðurgreiða leigu með beinum hætti

Að ráðast á einstaklinga sem leigja út íbúðir leysir ekkert.
Að skilja tölurnar gerir það.

Til umhugsunar
Það hafa ekki margir komið fram með þá spurningu hvað er eðlileg húsaleiga og hver eigi að vera raunávöxtun á fjármunina sem hafðir eru í íbúðarfasteignum. Ég veit að Már Wolfgang Mixa hefur skrifað um þetta, það væri gott að fá grein frá honum aftur um þessi mál.
Verð að viðurkenna að mér er verulega brugðið að sjá þessar tölur við að rifja þetta upp.

Er þetta rétta viðmiðið?
Fór að skoða hvað félag eins og DAS íbúðir sem ekki er hagnaðardrifið, er að leigja út sínar eignir.
Væri hægt að hafa það sem raunverulegt viðmið?
3ja herbergja 85 m2 í Boðaþingi er til leigu á 395.000 kr. til 440.000 kr. á mánuði.
3ja herbergja 85 m2 á Sléttuvegi er til leigu á 440.000 kr. til 480.000 kr. á mánuði.

Eru þessi félagasamtök með eðlilega leigu á því húsnæði sem þeir eru að bjóða eða eru þeir að leigja á okurvöxtum? Það má líka spyrja hvort þetta er ekki hin rétta leiga miðað við þá fjármuni sem verið er með í húsnæðinu og að reka það?
Upphæð sem færi yfir húsaleigu hjá DAS íbúðum, væri þá hægt að kalla okurleigu, það væri þá komið viðmið.

Niðurstaða

Umræðan um „okurleigu“ verður að byggjast á raunverulegum kostnaði.
Þegar ávöxtunarkrafa, rekstrarkostnaður og skattar eru teknir saman sést að „eðlilegt leiguverð“ er ekki huglægt mat heldur reikningsdæmi.

Ef við viljum heilbrigðan leigumarkað, þá verðum við að ræða hann út frá tölum, ekki tilfinningum.

Athugasemdir við framsetningu mína eru vel þegnar.